Quando você for adquirir um imóvel, precisa antes de mais nada decidir se ele será destinado para sua moradia, ou para investimento.

Caso o apartamento é visado para sua moradia, você deve escolhê-lo sob todos os critérios pessoais para seu conforto, inclusive critérios que podem reduzir o valor de venda futuramente, como, por exemplo, ele estar numa rua sem saída, que tem pouco valor comercial mas usualmente é mais tranquila.

E sendo assim, você vai assumir esse imóvel como um custo de vida, não como investimento. Apartamento, como toda moradia, tem várias despesas constantes: IPTU, condomínio, chamadas de capital, reformas, manutenções, decoração e mais outras despesas.

E esta é a situação: seu apartamento é sua moradia, seu cantinho, e você vai dispender dinheiro com ele para o seu conforto e segurança. Esqueça que ele é um investimento, e considere que daqui a 30 anos, caso você precise vendê-lo, talvez vai valer abaixo do valor de mercado, porque prédios antigos demandam reformas cada vez mais constantes e caras, que são financiadas pelas chamadas de capital e pelos próprios condomínios, cada vez mais caros.

Caso você vise investimento, acredito que apartamento não seja a melhor opção.

Talvez comprar na planta e revender pronto possa ser vantajoso. Ou você mesmo construir prédios de apartamentos e revender. Muita gente está ficando rica nessa atividade, mas é uma atividade que não é brincadeira, ser um construtor exige capacidades gerais que poucos tem.

Fora isso, adquirir um apartamento como investimento para locação eu realmente não recomendo. A porcentagem de rendimento sobre o capital imobilizado de apartamentos é ridícula, raramente chegando a 0,4% ao mês. Se você considerar que durante os anos de aluguel enfrentará períodos de vacância (tendo que bancar os condomínios mesmo sem estar alugado), inadimplência eventual e reformas necessárias após a saída de inquilinos, esse rendimento de 0,4% ao mês se reduz ainda mais. No longo prazo os condomínios, IPTUs, reformas, manutenções, chamadas de capital cada vez maiores e frequentes vão exaurir toda a chance de lucro que você teria, mesmo alugando por todo o período.

Fora a dor de cabeça. Sim, existem recursos como pedir caução, seguro-fiança, os quais amenizam os problemas. Mas além dessas exigências serem um fator de atraso para o início de uma locação (o que estende a vacância), os aluguéis são rendimentos geralmente baixos em relação ao patrimônio imobilizado, que com o tempo você começa a cansar. Nossa motivação para enfrentar problemas (administrar imóveis é basicamente resolver problemas) depende muito da compensação que recebemos. Se esta compensação, na forma de remuneração, é muito baixa, nossa disposição para continuar enfrentando esses problemas também se reduz.

Então, se você quiser investir em imóveis, comprar e revender, ou construir e vender, parecem ser mais lucrativos, embora esta segunda opção, bem mais trabalhosa; aí nem é investimento, mas um trabalho mesmo.

Comprar terrenos e construir galpões para locação também parece mais lucrativo. Ou várias kitnets num mesmo terreno. Kitnets já dão bastante trabalho de administração, já não são meramente um investimento, tem que se organizar para administrar.

Qual a saída?

Eu acredito muito sinceramente, depois de 10 anos administrando aluguéis de kitnets e airbnb, que a melhor saída para investir dinheiro sem se incomodar é a Renda Fixa brasileira. Aprenda sobre Tesouro Direto, CDB, LCI, LCA, CRI, CRA, Debêntures, e os diferentes indexadores de remuneração desses títulos, reinvista mensalmente o suficiente para repôr a inflação e manter seu poder de compra, e seja feliz. Nunca mais perca seu tempo e energia com os trâmites condominiais, vizinhança desrespeitosa, inquilinos malucos, manutenções infinitas, etc etc etc.

Dias atrás escrevi sobre o auge financeiro que eventualmente chega a quem empreende.

Hoje venho escrever sobre a diferença entre ter um grande patrimônio, e ter uma grande renda, e porque ter uma grande renda a princípio parece melhor do que ter um grande patrimônio.

Já escrevi sob este prisma tempos atrás, mas aqui relato a experiência prática do porquê eu estava certo.

A partir de 2010 até 2012, eu alcancei uma BOA renda advinda do Google Adsense, consequência de um misto de mérito e sorte.

A partir de 2013, esta renda foi decaindo gradativamente, permanecendo razoável até 2017, descendo a um nível irrisório atualmente.

Por outro lado, agora recentemente, em 2021 recebi uma herança considerável. Um apartamento resultado de uma permuta que meu pai fez em dois terrenos na badalada Praia Brava de Itajaí.

E aqui começam N ponderações sobre o investimento em imóveis.

Já começa que precisei vender o apartamento num valor correspondente a menos de 70% do valor de tabela, me restando após corretagem, condomínios atrasados e outras despesas menores, 60% do valor.

Precisei? Sim, precisei, porque o tempo estava passando, os condomínios e IPTUs correndo juros, e como não sou nenhum banco pra financiar o apartamento para o comprador, precisei vender à vista, com este fabuloso desconto (para o comprador).

Na hora da transação efetiva de um imóvel, todos são bem menos “ricos” do que pensavam.

Mesmo assim, fiz bons negócios. Comprei um imóvel na praia de Perequê em Porto Belo e um terreno em Itapema.

3 anos depois, os valores desses imóveis dobraram.

E mesmo assim, até ano passado, com aluguéis que eu já tinha de um imóvel de Itajaí, da casinha geminada onde eu morava e mais 3 pequenos apartamentosno térreo desde imóvel no Perequê, eu ainda não conseguia receber de remuneração por este patrimônio relativamente grande, em valores atualizados, UM QUARTO do que eu ganhava em 2012.

Difícil de acreditar, não?

E aqui chego onde queria.

Alguns parentes dizem que estou rico. E eu aqui contando dinheiro para minhas necessidades mensais, sem conseguir sequer fazer uma viagem, e toda vida preso em reformas, manutenções, e problemas com inquilinos.

Desde passei a lidar com aluguéis, nunca mais tive paz.

Cheguei aqui para dizer que ter um grande patrimônio nem sempre quer dizer uma grande renda.

E que remunerar BEM patrimônio alocado em imóveis não é tão simples quanto se diz.

Veja bem, eu recebi a herança, e com uma experiência prévia no mercado financeiro, evidentemente não fui louco de arriscar um centavo em bolsa de valores, nem em renda fixa com seus rendimentos mensais pífios que mal compensam a inflação.

E somando-se ao fato de vivemos no Brasil, um país em que até o passado é incerto, me vi obrigado a reinvestir o dinheiro da venda do apartamento em outros imóveis. E como hoje sei bem, remunerar imóveis não é tão simples quanto parece. O aluguel é um rendimento proporcionalmente baixo em relação à totalidade do patrimônio (que, como vimos anteriormente, também é uma ilusão, pois na hora da efetivação da transação, os valores são bem menores do que os desejados). E você está o tempo todo arriscando a se deparar com vacância, reformas, manutenções e inadimplência.

Aluguel é um pé-no-saco.

Pronto, era isso que eu queria dizer.

Tanto é que de um ano pra cá, os 3 apartamentinhos térreos deste prédio no Perequê (onde moro no 2° andar), foram adaptados para locação diária pelo AirBNB.

Dá um pouco mais de trabalho, porém 90% menos incomodação com inquilino, e um rendimento, no inverno, baixa temporada, de 30 a 50% maior do que era a soma do aluguel normal.

Ai que saudade

Hoje, e só hoje, eu posso dizer, que preferia ter continuado desde 2012 com aquela renda maravilhosa caindo mensalmente diretamente do Google na minha conta, do que hoje ter esse patrimônio imóvel enorme, com exigências constantes – e cansativas – de administração e manutenção, para uma remuneração pífia.

O terreno foi o que eu comprei com o que restou do dinheiro após a aquisição deste imóvel no Perequê. Desde então, é gasto anual com IPTU, com o senhor que roça o mato a cada 3 meses, em junho gastei 1700 reais pra refazer a cerca que caiu, a cada 2 meses sou obrigado a ir lá com DOIS sacos de lixo pra retirar o lixo que os andarilhos soltam por lá, afinal vivemos neste país de gente amaldiçoada que ajudar, não ajuda, mas sabe sujar bastante. Você não sabe a delícia que é percorrer o terreno com o saco na mão ajuntando lixo. Tá lá o terreno, é uma benção, vale muito, mas até aqui, só despesa e humilhação.

O prédio do Perequê, onde moro, é o que está dando mais certo, graças ao AirBNB. Isso tirando as dezenas de manutenções que precisei fazer nesses 3 anos, pois embora fosse uma boa opção de compra, o prédio estava inacabado, e foi construído com umas ideias de jerico, nada a ver, e com uma mão-de-obra bem ruim, que precisaram ser corrigidas, ou contornadas. Só Deus e a esposa são testemunhas das encrencas que tive que resolver.

O prédio de Itajaí tá lá, rendendo uns aluguelzinho pequeno desde 2016. Toda semana, todo mês, tem uma treta grande: se não é vazamento de água em alguma torneira ou vaso sanitário que triplica a conta de água, é infiltração de água de cano que racha sozinho dentro da parede, infiltração da chuva, esgoto entupido. Ou é vizinhança que atravessava a rua pra jogar o lixo na minha lixeira pequena, que tive que mudar de lugar. Ou é inquilino fazendo festa e incomodando os outros, ou inquilino com cachorro barulhento que incomoda os outros, ou internet que falha. Um caos, um desgosto, que só mantenho porque precisava. Mas botei o prédio a venda, pra investir em outros quartos no AirBNB aqui e tentar remunerar melhor esse… patrimônio.

Veja bem, a partir de 2011 minha renda do adsense começou a crescer, comecei a ter uma vida melhorzinha, em 2012 comprei carro zero, viajei pra Buenos Aires, pra Montevideo/Colônia/Punta em 2015, e vivia uma boa vida desde então. Se aquela renda maravilhosa tivesse continuado, hoje minha vida estaria muito melhor, muito mais interessante, teria feito muito mais coisas que eu queria, em vez de ficar há 8 anos fazendo coisas sem graça como acabei de relatar pra manter um patrimônio que, é sim uma bênção, mas não me deixa “rico” como muitos julgam.

“A coisa mais importante que o dinheiro te proporciona é o aumento da capacidade de dizer NÃO.” Luiz Barsi Filho

Se aquela renda alta tivesse continuado, certamente não teria esse patrimônio enorme que tenho hoje, graças a uma herança, mas estaria formando algum tipo de patrimônio, mais direcionado aos meus interesses. Talvez tivesse estudado mais e melhor investimentos financeiros, e hoje tivesse uma vida mais livre e menos enraizada num lugar – o Perequê – que na verdade é um lugar que eu nem gosto. Só comprei este imóvel aqui e o terreno em Itapema meramente por uma questão racional de investimento. Neste sentido foram grandes acertos para o futuro, não me arrependo, mas gostaria de estar morando mesmo em Itajaí, cidade em que me criei e onde me sinto realmente em casa.

Reclamando de barriga cheia, você pode estar pensando.

Sim, e não.

Racionalizando a situação, e compartilhando minhas impressões, para que você, leitor(a) entenda que ter uma renda alta lhe dá mais liberdade e autonomia do que um grande patrimônio, cuja remuneração não é tão simples quanto parece. Porque se está imobilizado em propriedades imóveis, têm uma remuneração proporcionalmente baixa (0,3%), dá um trabalho desgraçado, mas sobrevive às inseguranças jurídicas deste país selvagem e à inflação. Se o patrimônio está em contas bancárias, é corroído pela inflação que precisa ser compensada por investimentos de renda fixa de no máximo 1% e que, muito além disso, exigem conhecimento e experiência para serem administrados ante à instabilidade política e econômica deste circ… digo, país.

Existem muitas, muitas pessoas ganhando pouco e querendo aprender sobre investimentos para “ganhar mais”.

Esse é um erro de premissa que pode atrasar muito a vida dessas pessoas.

Investimentos financeiros servem para preservar um patrimônio já acumulado. Como se vê neste texto, fruto de experiência própria que se alinha com a experiência de quem sabe o que diz, não é nada simples remunerar grandes patrimônios. É consenso que 1% ao mês já é uma boa taxa, e que é muito pouco se você considerar que terá que reinvestir 0,5% de volta meramente para manter seu poder de compra.

Jovem, se você quer ganhar mais, se quer ficar rico, esqueça investimentos por hora. EMPREENDA! Crie produtos, crie serviços, crie um negócio e ofereça algo pra sociedade e seja remunerado por isso. Quando você enfim alcançar uma alta renda, e passar a acumular o excedente, formando seu patrimônio, então sim, passe a se preocupar com investimentos, porque aí sim, você vai precisar deles.

Veja também

Também já escrevi sobre este tema, de outra forma, aqui:

Dá pra ganhar dinheiro com investimentos?

Aqui também: Texto sobre investimentos

Investimentos financeiros e inflação

Photo by Anjo Clacino on Unsplash

Poupança, renda fixa, fundos imobiliários ou uma carteira previdenciária de ações não são algo para “ganhar dinheiro” e sim, para NÃO PERDER DINHEIRO.

Me refiro ao dinheiro já acumulado, obtido com sua atividade profissional – esta sim que “dá dinheiro”. Dinheiro este que está depositado no banco e que, se não rentabilizado, acaba sendo corroído pela inflação.

A média de rendimento dos investimentos em geral varia de 0,3 a 1,2% ao mês.

Que por si, já é pouco. Mas piora:

A inflação média neste país é de 6% ao ano, ou 0,5% ao mês.

Ou seja, se você tem um investimento que rende 0,5% ao mês, sinto dizer que você não está ganhando nada, está só empatando com a inflação – não está perdendo dinheiro, ao menos.

Para haver ganhos reais com um investimento, ele tem que ser obrigatoriamente acima de 0,5% ao mês.

Muita gente acha um investimento de 1% ao mês grande coisa. Mas não é, porque destes 1%, 0,5 está compensando a inflação, e apenas os outros 0,5% constituem ganho real, que é muito pouco. Muito pouco!

É uma porção muito pequena, não dá pra ganhar somas substanciais com dividendos.

Esqueça enriquecer com “investimentos”. Esqueça esse papo de reinvestir os dividendos – faça isso, mas não espere enriquecer com isso nem no curto nem no médio prazo.

INVESTIMENTOS FINANCEIROS não servem para ganhar dinheiro, servem para remunerar o dinheiro já ganho e acumulado através dos seus EMPREENDIMENTOS.

Renda Passiva para a Aposentadoria

A função apropriada destes dividendos é, depois de uma vida de trabalho, com um capital considerável acumulado através de sua atividade profissional, você usar destes dividendos para remunerar este capital e, com aqueles 0,5% que sobram (depois de você reinvestir os outros 0,5% para repor as perdas de poder de compra geradas pela inflação), então sim, usá-los para incrementar sua aposentadoria, ou, se forem um valor substancial, serem eles próprios a sua aposentadoria.

SEMPRE REINVESTINDO pelo menos 0,5% ao mês, para compensar as perdas inflacionárias, gastando somente o excedente mensal deste 0,5%.

Empreenda!

Investimentos financeiros servem apenas para compensar a inflação, com leves ganhos reais, ou seja, para preservar a riqueza depois de alcançada. E viver com parte dos rendimentos na aposentadoria.

Se quer enriquecer mesmo, foque em incrementar sua renda mensal advinda de seu trabalho. Invista em formas de ganhar cada vez mais.

Fala-se muito em diversificação de investimentos, para redução dos riscos. É um bom conselho, principalmente quando entendido do seguinte ponto de vista, algo que vi a pouco tempo e peguei pra mim:

Concentrar para enriquecer, diversificar para preservar.

Ou seja, investimentos têm seu risco, e ao mesmo tempo, rendem muito pouco. Esta realidade só comprova a tese de que, pelo menos para a pessoa comum, investimentos servem apenas para preservar o patrimônio acumulado, diversificando em um rol de 5 a 15 investimentos de renda fixa.

Talvez gênios financeiros consigam enriquecer somente com investimentos, porque assumem riscos maiores, ou porque lidam com grandes quantias, suas e dos outros. Como nós não somos nenhum gênio financeiro, façamos bem o feijão com arroz, que já está de bom tamanho.

Vamos investir em ganhar mais, com nosso trabalho operacional ou intelectual, de produtos ou serviços.

Empreender é a única forma real de enriquecer num prazo mais curto.

Recentemente, estou colocando um dinheirinho em FII pra sentir o drama, então da minha posição vejo que existe alguns dilemas entre investimentos em imóveis físicos e fundos imobiliários, que na verdade não vi nenhum analista falar claramente até agora.

Isso acontece porque a maioria dos analistas ganha alguma coisa sugerindo e estimulando que as pessoas invistam em FIIs. Da mesma forma como você jamais encontrará um corretor de imóveis falando mal do investimento em imóveis físicos.

A grande vantagem dos Fundos Imobiliários

(e desvantagem dos Imóveis Físicos)

O rendimento mensal.

Um imóvel físico BEM ESCOLHIDO tende a valorizar ou pelo menos, repor a inflação no valor patrimonial. No entanto, alugueis usualmente são baixos, às vezes não chega a 4% ao ano, e se tiver troca de inquilinos, reformas, inadimplência ou vacância com condomínio pra pagar, certamente não chega a 3% ao ano, o que é muito pouco dado o volume monstruoso de capital que é preciso para adquirir um imóvel. Com FIIs você chega facilmente a 6, 8 até 10% ao ano – e até mais – e é um rendimento certo, que dificilmente falha.

Porém, por mais bem escolhido que seja o FII, você não tem a menor garantia de como estará a cota daqui a 10 anos. Até onde entendi, nos FIIs de tijolo há uma tendência à cota acompanhar o VP real dos imóveis, numa faixa de P/VP entre 0,90 a 1,10. No geral a tendência é de alta leve, ou manutenção do valor, sem uma reposição fiel da inflação, e pode acontecer da cota realmente cair, o que é muito arriscado para grandes patrimônios. Mas também dá pra ir fazendo preço médio caso o FII tenha boa gestão.

E tem outro detalhe: O valor da cota de um FII pode não repor a inflação ao longo dos anos, mas um imóvel físico, quando posto a venda, dificilmente é vendido no preço de mercado, e, muitas vezes, para que a venda aconteça, você precisa reduzir bastante o preço dele, especialmente se for a vista, com descontos consideráveis que passam de 30% – ou mais – dependendo a pressa do vendedor.

O rendimento mensal recorrente e pontual dos FIIs é uma vantagem até mesmo em relação às ações.

A grande DESvantagem dos Fundos Imobiliários

(e vantagem dos Imóveis Físicos)

O valor patrimonial tende a estagnar.

Estive analisando dois FIIs antigos, e isso é perceptível na maioria dos fundos mais novos. Os dois FIIs que eu vi estão há mais de 8 anos com VP/cota, Preço da Cota e Dividendo na proporção aproximada de ~$100, ~$100 e ~1%, enquanto a inflação no período passou dos 50%. No entanto, o VP desses fundos – o Valor Patrimonial real somando todos os bens pertencentes ao fundo – aumentou 8 vezes durante o período e o nº de cotistas aumentou em igual proporção, através de emissões sem fim de novas cotas. Ou seja, não há crescimento real do VP pro cotista, que vê o crescimento sendo distribuído para novos cotistas enquanto fica a mercê da volatilidade das cotações.

Nesse jogo, não conte com o crescimento do VP/cota e nem da cota que vão sempre oscilar em torno de $100, porque sempre que aumentar desse patamar, os gestores vão emitir novas cotas.

Como dito acima, a grande vantagem dos FIIs é a porcentagem de rendimento anual que passa facilmente do dobro da porcentagem de rendimento anual (aluguel) dos imóveis físicos, e também a regularidade mensal, que raramente falha, desses dividendos. Então com FIIs você é obrigado a pesar a ponderação para o Dividendo, tentar escolher FIIs com o DY mais alto possível (desde que fundamentado), porque é ele que vai multiplicar seu capital com os juros compostos (sempre considerando que a inflação média no BR é de 0,5% a.m., ou seja, 0,5% por mês tem que ser reinvestido meramente para repôr inflação / manter o poder de compra).

Conclusão

Comecei a investir a poucos meses em Fundos Imobiliários e estou vendo que há uma complexidade no mundo dos FIIs que boa parte dos investidores não consegue assimilar e ponderar.

Um comentarista num vídeo do Youtube sobre este assunto comentou que o negócio é “entender o funcionamento da máquina e partir pro jogo”, e é verdade.

Se você conhece bem sobre imóveis físicos, você vai se dar bem com eles sob a premissa Rendimento Baixo x Valor Patrimonial valorizando. Se você se dedicar a conhecer o mundo dos FIIs, também vai se dar bem com eles sob a premissa Rendimento Alto e Recorrente x Valor Patrimonial estagnado.

Ambos os segmentos possuem dezenas de nuances que permitem todo tipo de ponderação. E cada decisão racional levará certamente a algum padrão de ganhos.

Ser ou não ser, eis a questão

No âmbito dos investimentos, atualmente ocorre uma dúvida muito frequente:

Em que é melhor investir: imóveis físicos ou fundos imobiliários?

Esta é uma pergunta difícil, cuja resposta se dá com base em várias ponderações.

Antes de mais nada, é preciso observar que para a maioria dos investidores, é muito difícil comprar imóveis físicos, dado o valor geralmente alto desses bens e as dificuldades de assumir financiamentos muito longos, com prestações altas. Esta característica torna a compra de imóveis para investimento praticamente inacessível a uma maioria de pessoas, as quais, quando podem, priorizam a compra do imóvel para moradia, a famosa casa própria. Neste aspecto, portanto,  não há nem o que comparar; os fundos imobiliários são o único caminho, porque são fracionados em milhares de cotas, cada qual a preços que giram atualmente em torno de 100 reais.

Tudo que é dito a seguir, baseia-se num cenário de poder de compra suficiente para o investidor realmente se questionar:

E agora, comprar Imóvel Físico ou Fundo Imobiliário?

As decisões de investimento em imóveis ou FIIs deve se pautar em quatro critérios:

1 – O rendimento anual

Imóveis costumam render algo em torno de 0,3 a 0,6% do valor patrimonial a.m., mas geralmente não passa de 0,4% a.m. Há imóveis que rendem mais de 1% a.m., mas são casos excepcionais, por isso, aqui, farei as ponderações baseado nas médias. Sendo assim, tomarei como base o rendimento médio de aluguel anual de 4,5% a.a., o que dá algo em torno de 0,37% a.m.

FIIs rendem desde 0,2% a.m até mais de 1,2% a.m., o que daria 15% a.a. Tomarei aqui uma média de rendimento anual para FIIs facilmente encontrada no mercado de 8% a.a ou 0,66% a.m., o que supera consideravelmente o rendimento médio dos aluguéis. Mas com alguma pesquisa e análise, é possível encontrar FIIs que rendem mais de 10% a.a.

2 – Os custos anuais

Atualmente, o custo anual dos FIIs se resume a taxa de administração, cobrada pela instituição gestora do fundo, que gira em torno de 1% a.a. sobre o valor total das cotas possuídas. Alguns fundos possuem taxa de performance, que gira em torno de 20% sobre os ganhos excedentes considerados sobre algum critério considerado ótimo no mercado. Até o momento, os ganhos e patrimônios relacionados aos FIIs não são tributados.

Agora, os custos dos imóveis podem ser muitos: IPTU anual. Taxas de Condomínio mensais em caso do imóvel permanecer desocupado. Manutenções periódicas. Eventuais reformas entre sucessão de inquilinos e a temida inadimplência, a qual não é exatamente um custo, mas prejuízo.

A inflação

A média da inflação anual no Brasil nos últimos 30 anos seguem em torno de 6% a.a., o que dá 0,5% a.m. E aqui a coisa já começa a se complicar, e veremos isso no item seguinte (Se você não entende bem sobre inflação, leia este texto antes, depois volte aqui).

3 – O valor patrimonial

O valor patrimonial é o preço estipulado do seu imóvel particular ou dos imóveis que constituem o fundo imobiliário. E é aqui que entra a questão da inflação.

Num imóvel particular, o valor patrimonial dele tende a se reajustar ao longo do tempo, compensando a inflação. Isto, considerando um imóvel padrão, bem conservado e minimamente bem localizado, pois às vezes a depreciação compromete o valor do imóvel a tal ponto que o mesmo não apresenta condições de acompanhar a inflação.

Observe que se a inflação média mensal no Brasil tende a ser de 0,5% a.m., o próprio aluguel, sob uma média de 4,5% a.a. ou 0,37% a.m. não bate a inflação. Ou seja, se o VP do imóvel físico não se reajustasse com a inflação, o aluguel não seria suficiente para repor as perdas inflacionárias. Você até consegue reajustar os contratos pela inflação, mesmo assim, é um rendimento baixo em relação ao capital inteiro. E se você considerar os custos eventuais citados acima e que podem sobrar pra você, então a média do seu aluguel recebido fica muitíssimo abaixo da inflação.

Com os FIIs a situação é um pouco diferente. Os FIIs possuem seu valor patrimonial estipulado bem definido, mas esse valor não está fielmente representado pelas cotas, que são o elo de ligação entre você e o fundo. Dependendo o período, o valor das cotas podem superar o valor patrimonial, ou podem estar abaixo dele. E é nesta volatilidade que está o problema. Você compra 300 mil reais em cotas de um fundo, por exemplo, o qual até rende bem, digamos, 0,6% a.m. Mas depois de algum tempo, alguma decisão errada de algum gestor faz os investidores perderem a confiança nele, e o valor das cotas cai. Então aquele 300 mil não será mais 300 mil, poderá ser 250 mil, por exemplo. E pode levar anos até que ele se recupere, CASO se recupere. E isso pode ser assustador.

O valor de um imóvel físico particular também pode sofrer uma oscilação negativa do valor, caso, por exemplo, se instalasse uma cracolândia nas proximidades. Mas como isso não é visto explicitamente num documento ou tela de computador, não nos assustamos.

Fala-se que o valor patrimonial estipulado dos fundos tende a acompanhar a inflação no longo prazo, o que faz sentido, afinal, assim como o valor do imóvel particular acompanha a inflação, os imóveis que compõe o fundo também acompanharão. Mas nem sempre o valor das cotas espelharão o VP, podendo até estar acima, o que nos confere grande rendimento, e também estar abaixo, o que nos confere presumível prejuízo.

4 – A gestão

Imóveis físicos de aluguel não são só investimentos, são um empreendimento. Você tem que administrar, gerenciar, cobrar, consertar, reformar, divulgar etc. Alguém falou um dia que apartamentos para aluguel são um bom investimento, e acreditaram. Mas não é! Depois, ao se deparar com essas tarefas, o pessoal se desilude com imóveis, principalmente porque, como vimos, os rendimentos gerados com os aluguéis são proporcionalmente muito baixos.

Já nos FIIs, a Gestora do fundo faz tudo isso para você, mas lhe cobra a taxa de administração e, em alguns casos, taxa de performance. Com o FII seu trabalho é intelectual e analítico, acompanhando diligentemente os relatórios do mesmo e as notícias do setor macroeconômico sob o qual o fundo atua.

Conclusão

Agora, na verdade, é que a análise começa. E tudo deve começar partindo da inflação.

Nós temos uma inflação média de 6% a.a. então qualquer coisa que você faça, deve primeiramente bater a inflação, para não perder dinheiro. Depois, é senso comum no mercado que um bom investimento deveria dar 12% ao ano (que raramente é alcançado), isto é, 6% para bater a inflação (ou seja, meramente manter seu poder de compra) e 6% como crescimento real do seu capital. A fórmula mais comum para representar esta situação no Brasil é IPCA+6%. Você encontrará variações dessa fórmula, como IGPM+6%, IPCA+5%, e outras ainda oferecendo ganhos proporcionais em CDI e SELIC.

No caso dos imóveis físicos particulares, como vimos, é tendência que o valor patrimonial do imóvel acompanhe a inflação, o que já é motivo para despreocupação. E talvez haja até valorização, caso a região esteja em crescimento. O ponto negativo, como vimos, é o baixo rendimento do aluguel e os muitos problemas inerentes ao gerenciamento de imóveis.

Como vimos, os rendimentos dos FIIs tendem a ser maiores do que os aluguéis. Vimos também que o grande problema dos FIIs é a volatilidade das cotas, de modo que para administrá-los, tem que aprender a ignorar a volatilidade das cotas – o que não é nada fácil – e focar no VP estipulado, e na saúde do fundo. Por isso mesmo, é recomendável escolher FIIs com rendimentos maiores que 6% a.a., como forma de compensar a inflação também através dos rendimentos, uma vez que o critério de VP e preço das cotas é nebuloso e incontrolável.

Ponto positivo é que, se o grande problema dos fundos é oscilação da cota, para isso existe o recurso da diversificação. Se você investe tudo em um fundo e ele cai 10%, todo o seu patrimônio cai 10%. Mas se você pulverizou seu patrimônio em 10 fundos, se um deles cai 10%, seu patrimônio cai apenas 1% (isso, na teoria, porque na prática noto que, diariamente, uns 5 sobem, e uns 5 caem, mantendo o valor final uma média geralmente próxima do investimento inicial).

Quanto aos imóveis particulares, eles realmente dão mais trabalho, e rendem menos. No entanto, você é o(a) dono(a), é seu, é você que manda, não um gestor lá do outro lado do país. Ter um imóvel real dá, para algumas pessoas, sensação de segurança e realização, enquanto a posse de cotas de FIIs é algo virtual, imaterial.

Então esta é a conclusão: Confie nas contas simples, considere a inflação, respeite o seu perfil investindo no que você conhece e com o que você tem mais predisposição, e boa sorte!

E a Liquidez?

A liquidez também é um critério a se observar neste negócio, mas como a intenção subjacente ao investimento é permanecer com ele, preferi não destacá-la acima.

Tomar a liquidez como uma vantagem em determinado investimento é um contrassenso. Se vai investir prevendo possível necessidade de retirar o dinheiro a qualquer momento para uso em outra atividade, então que não “se invista”. Por investimento entende-se uma aposta na obtenção de determinado retorno durante certo período de tempo, o qual usualmente não pretende-se curto, e sim, de médio e longo prazo. Portanto deve ser feito com recursos os quais você não precisará tão cedo.

Afora que o excesso de movimentação de dinheiro pra lá e pra cá, favorecida pela liquidez de tais recursos, propicia perdas através de taxas, impostos e outras invenções que “gestores” inventam pra arrancar parte do seu dinheiro.

E, para além de assustador, é vergonhoso o número de “investidores” que se orgulham de ganhar em torno de 1% ao mês (a.m.) e nem sonham que somente em 2021 a inflação foi em torno de 0,83% a.m. Ou seja, arredondando e simplificando o raciocínio, não “ganharam” 1% ao mês, e sim, 0,2% a.m.

Eu sei, é complexo.

Mas você não pode colocar UM CENTAVO em qualquer investimento sem antes entender o que é inflação, e levá-la em conta em seus cálculos.

Para entender a Inflação

É complexo, mas não é tão difícil. Vamos a um exemplo hipotético:

Vamos supor que você tinha 1000 reais em Janeiro de 2021 (Jan/21) e que você deixou esse dinheiro o ano inteiro guardado em casa. E que naquele mês, Jan/21, a pizza estava 50 reais.

Isso significa que em Jan/21 você tinha o poder de compra de 20 pizzas (1000/50=20).

Durante 2021, tivemos uma inflação de 10,06%. Isso significa que em Janeiro de 2022, você ainda tinha “1000 reais” guardadinhos aí na sua casa, mas devido a esta inflação, em Jan/22 você não compra mais 20 pizzas, e sim, 18 pizzas.

Devido aos 10,06% de inflação, aqueles 1000 reais ficaram, em Jan/22 com o poder de compra de 899,40 reais.

O motivo pelo qual as pessoas têm tanta dificuldade de entender o que é a inflação e como ela devora o próprio patrimônio silenciosamente, é que depois de 12 meses, os 1000 reais não se transformam visualmente em 899,40. Eles continuam ali guardados, exatamente 1000 reais, e a impressão que se tem é que eles continuam com o mesmo poder de compra.

Mas não! Na verdade, o que aconteceu foi que ao longo do ano de 2021, a pizza passou gradualmente a 55 reais, o que é um aumento pequeno, mas que, proporcionalmente, reduziu o poder de compra dos 1000 reais como se fossem 899,40.

Se a inflação fosse um fenômeno numericamente visual, o cenário seria que em Jan/22, a pizza ainda estaria a 50 reais, mas seus 1000 reais teriam se transformado em 899,40, o que o deixaria assustado e desesperado: “Ué, cadê os 100 reais que estão faltando?”

A inflação devorou, amigo(a).

Isto é um exemplo sobre 1000 reais e uma pizza. Agora projete todo o seu patrimônio e seu poder de compra, em relação a tudo que você consome.

A ilusão dos Investimentos – Poupança, Renda Fixa, Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários (FIIs) estão na moda. Muita gente se orgulha de estar com uma “renda” mensal obtida com os rendimentos do dinheiro aplicado nestes fundos.

É uma ilusão, e o mesmo raciocínio se aplica à renda fixa, e a poupança.

A média de rendimento de um FII gira em torno de 0,7% a.m.

Isso significa que se você pegasse aqueles 1000 reais, e em vez de deixar guardado em casa, comprasse em FIIs, você passaria, teoricamente, a receber 0,7% a.m. de rendimento. Mais ou menos 7 reais ao mês.

Ao final de um ano, terá ganho cerca de 84 reais (12 meses, vezes 7). E encerrará o ano com 1084 reais.

Lembra da inflação de 2021 de 10,06%? Pois bem, com esse rendimento, você consegue comprar 19,70 pizzas.

Percebe que mesmo com este investimento médio, você ainda não consegue comprar as 20 pizzas originais?

É melhor do que deixar guardado em casa, mas ainda há perdas. Porque a inflação no Brasil de tempos em tempos dá este susto. A média anual de inflação no Brasil nos últimos 20 anos gira em torno de 6% a.a. Às vezes é menos, mas eventualmente, passa de 10%, o que é muito. Uma verdadeira dilapidação patrimonial.

Perceba que se você aplicar seu 1000 reais em FII, consegue manter mais ou menos seu patrimônio. Contanto que não gaste a “renda” – os 7 reais mensais – e os reaplique ao capital. E é aqui que muita gente se engana. Eles acham que os rendimentos mensais dos FIIs são uma “renda” e que podem gastar a vontade.

O que as pessoas não conseguem perceber, é que ao fim de 12 meses, com 1084 reais, ela não está “mais rica” com 84 reais a mais. Elas apenas estão mantendo o patrimônio, isto é, o poder de compra, para poder continuar comprando 20 pizzas. Em termos de poder de compra, estes 1084 reais são a mesmíssima coisa que os 1000 reais de 12 meses atrás.

Há uma ilusão quanto aos números nominais, depois de 30 anos de inflação do Plano Real. Hoje 100 reais vale muito pouco, o equivalente a 10 reais em 1995. As pessoas veem uma casa valendo Um Milhão de reais e se assustam: “Ah, nunca que ela vale isso tudo”. Na verdade vale, porque Um Milhão hoje 2022 nada mais é do que 100 Mil Reais em 1995. Tá bom uma casa por 100 mil reais? Tá né? Pois em termos de poder de compra, é exatamente isso que ela vale hoje, porém com a numeração do preço inflacionada.

Veja bem

Eu sei que este exemplo acima é simplório. Na realidade muitos fatores podem influenciar o andamento das coisas: Você pode encontrar FIIs que rendem mais do que a inflação anual (e este é o seu trabalho); O valor das cotas do FII pode aumentar, ou ambos, valor da cota E rendimento podem se ajustar gradualmente, superando a inflação no médio prazo; O patrimônio imobiliário físico do fundo pode aumentar, ou valorizar; Ou o Brasil pode vir a viver muitos anos com inflação baixa; Ou, por outro lado, pode ser ainda pior, porque o preço das cotas do FII escolhido pode cair, e você pode terminar o ano com um capital ainda menor, porque FII é um investimento de risco. Investir em produtos financeiros exige grande capacidade lógica e analítica e um bom conhecimento em macroeconomia, dentro do qual um dos principais assuntos é justamente a inflação.

Não sou contra FIIs, sou contra o sujeito “investir” e sequer entender o fenômeno da inflação. É obrigatório, veja bem, OBRIGATÓRIO, por uma questão de lucidez, você subtrair a inflação mensal, de seus rendimentos mensais (ou utilizar o período anual para fazer suas contas), para ter certeza exatamente do que está ganhando, ou até mesmo, se está perdendo.

Lembra do exemplo que eu dei lá em cima? A pessoa se orgulhando de “ganhar” 1% ao mês com FIIs. Não, ela não ganha 1%. Se a inflação mensal em 2021 foi de ~0,8%, então ela “ganha” somente 0,2% a.m. Os 0,8% apenas fazem com que ela continue podendo comprar o mesmo número de pizzas. Menos mal que não está perdendo. Mas também não está ficando tão rica quanto acredita.

O raciocínio do parágrafo anterior só vale para 2021, que foi um ano atípico de inflação. Tenha sempre em mente que a média anual de inflação no Brasil é de 6% a.a., ou 0,5% a.m. e que qualquer investimento que você fizer deve render no mínimo 0,5% a.m. meramente para manter seu poder de compra, e que você só pode entender como aumento de capital, ou renda para viver, o que exceder esse 0,5% a.m. É OBRIGATÓRIO você entender que essa parte de 0,5% subtraída de seus rendimentos mensais está apenas compensando/ajustando seu patrimônio/poder de compra. A economia funciona em ciclos, e eventualmente, na sua jornada como investidor no longo prazo, amargará anos com inflação alta, como em 2021, mas em outros períodos ganhará sobre inflação de 4% a.a. ou 0,33% a.m.

Sob este ponto de vista, você vai entender a mentira que é dizerem que poupança é investimento.

JAMAIS!

Sua aplicação só é “investimento” se o rendimento supera a inflação.

Poupança é apenas correção da inflação. 

Se você entender e memorizar a frase anterior pelo resto da vida, já me dou por satisfeito.

***

Veja também –> Comprar Imóvel Físico ou Fundos Imobiliários?

A principal causa da inflação

Inflação dos anos 1980

O fenômeno da inflação dos preços possui basicamente duas causas.

A primeira é quando o produto escasseia no mercado, seja por problemas na produção, ou por aumento súbito da demanda. Quanto mais raro, mais caro. É normal, é das regras econômicas mais básicas.

Se ocorre uma seca e neste ano são produzidos menos tomates do que ano passado, o preço do tomate vai subir até o ponto em que as pessoas parem de comprar tomate. Ou pode ocorrer de por exemplo passar no Globo Repórter que comer tomate evita o Câncer; imediatamente as pessoas vão comprar mais tomate e o preço dele pode subir.

Ocorre um ajuste espontâneo entre oferta e demanda. Diminuir oferta ou aumentar demanda acabam escasseando o produto, e este tende a subir.

A segunda causa é mais difícil de compreender, e igualmente difícil de explicar, apesar de ter relação direta com a regra básica de oferta x demanda citada acima. Diz respeito ao aumento da base monetária, vulgarmente conhecido como “impressão de dinheiro”.

E se você tivesse uma impressora que imprime dinheiro para você pagar suas contas?

Pois bem, o Estado tem essa impressora. E imprime muito dinheiro.

Vou tentar explicar

Imagine um país fictício onde existissem apenas 100 notas de Um Real, e apenas Uma caixinha de leite. Neste país fictício, esta caixinha de leite custa Um Real.

Ok.

Vamos imaginar, que o governo deste paisínho gastou mais do que arrecadou, e pra pagar essas contas, mandou a casa da moeda imprimir mais 100 notas de Um Real. O governo foi lá, pagou as contas, e agora este dinheiro está circulando na mão das pessoas.

Neste novo cenário, nosso país fictício tem agora 200 notas de Um Real, e apenas Uma caixinha de leite. Com mais dinheiro na mão das pessoas, mais pessoas vão querer comprar aquela caixinha de leite, então é das regras básicas da economia que o preço dessa caixinha se ajuste espontaneamente em torno de 2 reais.

E aqui está o pulo do gato pra entender a situação: Não há NENHUMA DIFERENÇA entre o cenário de 100 notas de Um Real com um Leite a Um Real, e o cenário com 200 notas de Um Real e um Leite custando Dois Reais.

Nenhuma. Apenas a numeração. O valor do leite é o mesmíssimo.

Será que você entendeu?

Há uma proporcionalidade entre o dinheiro circulante e os produtos disponíveis. O valor de Um Real da caixinha de leite era um ajuste de valor espontâneo deste produto de acordo com o dinheiro disponível. Uma vez que a disponibilidade deste dinheiro aumenta, ele, o dinheiro, perde valor, porque “tem demais” enquanto a caixinha de leite ganha valor, porque continua sendo Uma única caixinha de leite. Lembrando que é mais fácil pra uma casa da moeda produzir papel impresso do que para a vaca produzir mais leite.

E em sendo assim, ocorre novo ajuste espontâneo, o que antes era 100 para 1, agora fica 200 para 2, e tudo continua a “mesma coisa”, exceto a noção de que tudo encareceu, e que os salários demoram bastante para acompanhar a inflação, pois enquanto os produtos aumentam mês a mês, os salários reajustam de ano em ano.

Como se vê, esta segunda causa, sempre recorrente, tem origem direta no Governo e seu modo de lidar com a economia, sendo também a causa pela qual a inflação é um fenômeno constante – maior ou menor, todo ano há inflação. Quanto mais o governo gasta, especialmente sob o mote de “fazer girar a economia” também chamado “capitalismo de Estado”, mais acabará imprimindo dinheiro, e mais inflação teremos.

A inflação no Plano Real

Para fins de conhecimento, segue tabela com a inflação ano a ano do Real. O ano de 1995 deve ser desconsiderado porque foi o primeiro ano inteiro do plano, com o país ainda se despedindo de um histórico de inflação desenfreada.

Educação Financeira

Tudo isso que escrevi acima, são lições de educação financeira. Algo que as crianças deveriam aprender durante o primário escolar e que infelizmente não aprendem. Nossa pífia educação é a causa da nossa tragédia como nação.

Estou fazendo aqui a minha parte. Se você entendeu o assunto acima, converse sobre ele com todas as pessoas que puder. Explique, ilustre.

Não haverá salvação pessoal em vida, nem salvação para este país, fora do conhecimento.

https://twitter.com/faveladoinvest/status/1492201920781602816

Na minha visão, uma mensagem completamente equivocada. Ora, como assim brasileiro enxergar imóvel como investimento? Que absurdo. Como se no mundo inteiro não houvesse milhares de escritórios e fundos que gerenciam milhões imóveis ao redor do globo.

É óbvio que imóveis são investimentos desde sempre, e sempre serão. E também é óbvio que o investimento em imóveis possui certas características e demandas diferentes de outros investimentos financeiros.

É uma ideia pobre essa que tenta desqualificar certos investimentos em vista de outros. A regra mais básica e honesta sobre investimentos é:

Invista naquilo que você conhece.

Qualquer estratégia racional de investimentos, bem administrada, tende a dar certo, seja em imóveis (alugar, construir e vender, reformar), seja no mercado financeiro (trade, buy and hold, FIIs).

Ora, não adianta você tentar investir na bolsa de valores se esse mundo dos investimentos financeiros é um mistério pra você. Somente muito estudo e anos de prática poderão lhe conferir o conhecimento suficiente para fazer render seu capital neste segmento.

Da mesma forma, pessoas que sabem ganhar muito dinheiro em outros segmentos também vão dar suas cabeçadas quando começarem a mexer com imóveis.

Lidar e administrar imóveis é um conhecimento também específico, que só tem quem convive no ramo. Se não souber mexer, vai perder dinheiro também. Em compensação, gestores de ativos imobiliários não são conhecidos exatamente por serem pessoas pobres.

Vantagens dos Imóveis:

• Solidez, Estabilidade, Segurança;
• Moradia é item de primeira necessidade, aluguéis voltados para as classes mais baixas sempre terão demanda;
• Tendência dos imóveis passarem incólumes pelas piores crises financeiras mundiais, a não ser quando a crise é do próprio setor imobiliário, mas nesse caso a tendência também é de recuperação com o tempo;
• Correção inflacionária;
• Você tem algo palpável, verificável, tá lá, é seu;

Entretanto:

É preciso saber comprar, adquirir um bom imóvel. Comprar pensando em Vender, como se diz no jargão imobiliário, isto é, comprar já pensando se vai conseguir vender rápido em caso de necessidade. Tem que ter um atrativo: Imóveis de esquina, em ruas movimentadas, em locais/cidade com perspectiva de crescimento; apartamentos de frente, em andares altos; localização próxima a serviços básicos (comércio, escolas, etc).

Desvantagens:

• Pouca liquidez, se precisar vender rápido, terá que baixar muito o preço. Para vender no preço justo terá que esperar muito;
• Depreciação, muitos gastos e incomodação com manutenção, condomínio;
• Vacância (muito tempo sem realugar), o condomínio sobra pra você;
• Possibilidade de Inadimplência dos Inquilinos;
• Possibilidade de Inquilinos problemáticos;
• Em situações controversas, um imóvel vago, com condomínios vencendo, manutenções a fazer, a rentabilidade do imóvel estará muito abaixo da rentabilidade mínima de em torno de 0,5 a 1% ao mês (em relação ao valor total do imóvel);

Vantagens dos Investimentos financeiros (ações e fundos imobiliários)

• Os rendimentos (dividendos) caem regularmente na sua conta, sem precisar ficar cobrando, indo buscar;
• Em tese, não há prejuízos com manutenções e condomínios;
• Não há necessidade em lidar com inquilinos problemáticos, pedreiros e instaladores;
• Você não paga IPTU, ITBI, taxas de lixo, condomínios, etc;
• Ampla liquidez em caso de necessidade de vender;

Entretanto:

Você precisa conhecer muito bem o segmento, as empresas ou fundos em que está investindo. Empresas e gestores de fundos publicam relatórios regulares sobre as atividades e situação do ativo. TEM QUE LER. É preciso uma predisposição mental para ler, acompanhar e estudar o ativo e o mercado no qual ele se insere, refletir sobre a situação macroeconômica de tempos em tempos.

Desvantagens

• Inconstância nos preços dos ativos, em especial as ações;
• Volatilidade em relação às notícias políticas;
• Perda ampla de capital durante situações extremas de guerra ou crises profundas. Tem que ter nervos de aço;

Uma questão de perfil

Invista naquilo que você conhece e está mais familiarizado. Não adianta você ficar idealizando e desejando investir em ações da Bolsa de Valores se você mal consegue mexer com computador, se não sabe encontrar os relatórios das empresas e pior, se mesmo lendo os relatórios, não sabe como avaliá-los.

E o inverso também é verdade. Eu lido há 6 anos com aluguéis. Já me incomodei demais com isso, mas hoje tenho experiência. As coisas até que estão andando. Daí tenho visto jovens que ganharam muito dinheiro com Marketing Digital construindo imóveis, e fico só imaginando a frustração que ele vai ter quando vierem os primeiros problemas: infiltrações, quebras, prejuízos, inquilinos inadimplentes etc. Como sempre digo, investir em aluguéis exige predisposição, preparo e atitude mental de administrador, e administrar é basicamente resolver problemas e estar sempre atento para manter tudo em ordem e funcionando.

Se você busca um imóvel para aquisição, você inevitavelmente passará pelo seguinte “trilema”, dentro do orçamento disponível:

1 – Se está bem localizado, está caindo aos pedaços.
2 – Se está bonito e apresentável, está mal localizado.
3 – Se está bonito e bem localizado, tá com algum problema na documentação.

Sacadas para quê?

Sacadas são áreas perdidas (se possível, feche e integre ao interior). Observe, sempre que olha para algum imóvel com sacada, muito raramente tem alguém lá. E se tem, é só por uns instantes, até o tédio bater e ela voltar à televisão ou ao celular.

Marquises, aquele espaço na frente do imóvel coberto por uma laje, também são espaços perdidos, ainda mais levando-se em conta o absurdo de recuo que as prefeituras impõe hoje em dia. Você compra um imóvel de 20 metros de fundos, mas dependendo a cidade, você perde de 2 a 5 metros na frente porque o plano diretor não permite construir. Você paga, mas não é seu. Portanto, não faça marquises, aproveite todo o espaço. Se você quer proteção para chuvas ou sol, utilize toldos posteriormente. Deixam a construção até mais elegante.

Amigo Corretor

A ampla maioria dos corretores não sabem anunciar seus imóveis e a maioria dos anúncios são sofríveis.

Diz-se que um imóvel leva em média 1 ano e meio para ser vendido.

Esta demora usual para vender um imóvel se dá em grande parte, não por falta de compradores, mas por falta de uma boa e COMPLETA divulgação:

1 – Compradores de imóveis usualmente não são burros, nem ignorantes, eles não se restringem somente as fotos, eles lêem toda a descrição e querem o máximo de informações sobre o imóvel antes de tomar a temível iniciativa de contatar um corretor. O texto do anúncio deve explicar absolutamente tudo sobre o imóvel. TUDO, tudo…

2 – Cozinha, sala, quartos, banheiros são pré-requisitos. Fotografe a fachada do imóvel, a entrada, a vista, se houver, a rua, a vizinhança. Dois anúncios me fizeram rir: O texto convidava a conhecer uma linda casa, e o anúncio não tinha foto da fachada da casa. Outro anúncio divulgava uma casa “com um bar” e não havia foto do bar.

3 – Invista minimamente em recursos fotográficos. Fotografe o imóvel em dia ensolarado. Se usa o celular, invista em lentes. Faça um vídeo mostrando a casa, da rua, por dentro da casa, até a vista.

4 – Se não quiser indicar o endereço completo do imóvel no anúncio, diga pelo menos o bairro, a região.

Amigo Proprietário

Mas a culpa não é só dos corretores. Os moradores também não colaboram.

Há um ditado no meio imobiliário que diz que, quando você for analisar um imóvel para compra, você deve utilizar o critério da revenda: Comprar como se já fosse vender, para você não acabar com um abacaxi nas mãos…

O imóvel é padrão, é bonito, é vendável?

Quase nunca é.

A ampla maioria dos imóveis no Brasil é inadequado para a venda.

O brasileiro é um analfabeto arquitetônico. Alia-se a isso o fato do brasileiro médio não ter dinheiro e ter que ficar fazendo remendos e improvisos em seu imóvel, e assim está feita a desgraça: Uns muquifos mal planejados, mal feitos, mal cuidados, bagunçados e remendados.

Só doido pra comprar.

Vale a pena se você souber o que está fazendo.

Como em tudo, esta resposta é relativa e depende do seu perfil, disposição para lidar com os inconvenientes do ramo, e da estratégia que vai adotar.

O maior erro de quem não é do ramo imobiliário é acreditar que basta comprar o imóvel, alugar e passar o resto do tempo de braços cruzados só esperando os aluguéis caírem na conta. Isso até acontecerá eventualmente, mas está mais para exceção do que para a regra.

Ao contrário do que se afirma, aluguel não é exatamente uma renda passiva. Há dois inconvenientes na atividade: A vacância, isto é, o inquilino sair e o imóvel ficar vago, com custos e condomínio chegando todo mês, e o inconveniente da inadimplência. Portanto, assim como o ditado diz que é o olho do dono que engorda o boi, da mesma forma o proprietário do apartamento será o administrador do seu imóvel e terá que adotar uma postura pró-ativa para reduzir ao máximo os riscos da vacância e inadimplência.

Portanto eu afirmo: Aluguel não é renda passiva. Aluguel é administração de imóveis, ou, numa linguagem mais financeira, aluguel é gerenciamento de ativos.

Alguns podem argumentar: “Coloque uma imobiliária para administrar“. Eu já comentei sobre isto aqui no site e não recomendo. Seja seu próprio administrador e fique com a parte da imobiliária para você. Além de que são raras, muito raras as imobiliárias que realmente vão cuidar do seu imóvel da forma correta.

Não coloque todos os ovos na mesma cesta

Há esta máxima no mercado financeiro, sugerindo a diversificação: Nunca coloque todos os ovos na mesma cesta, porque se ela cair, todos vão quebrar. Traduzindo para o setor imobiliário, a sugestão é: Não coloque todo o seu patrimônio num único imóvel, no caso aqui, num único apartamento.

Minha recomendação seria a diversificação: Por exemplo, preferir 3 apartamentos pequenos de 1 dormitório, do que um único apartamento de 3 dormitórios.

Como as famílias estão cada vez menores, apartamentos de somente um quarto são mais procurados. Por outro lado, já notei nas imobiliárias locais aqui a enorme quantia de apartamentos de 3 quartos disponíveis. As construtoras fazem de 3 quartos para valorizar o imóvel, no entanto, esta configuração vai em desencontro com a realidade demográfica atual.

Com 3 apartamentos de 1 dormitório, se um fica vago, você ainda terá o aluguel de 2. Com apenas 1 vago, você terá apenas um condomínio menor para ir acertando até alugá-lo novamente. A reforma de um apartamento menor será menos cara do que um mega apartamento de 3 suítes, por exemplo.

Quando comprar o apartamento, se houver condições, compre num edifício bem localizado, escolha os apartamentos mais altos e com uma vista melhor. Daqui 10 ou 20 anos, será mais fácil revendê-lo.

Se for comprar um apartamento de andar baixo, sem vista, pechinche o preço e só compre por um bom desconto. Porque daqui a 20 anos, quando você eventualmente precisar vendê-lo, o edifício já estará depreciado e as pessoas com dinheiro não vão querê-lo nem de graça.

Aqui o link para o original.

***

Queria escrever uma série de artigos sobre finanças. Fico realmente triste ao ver tanta gente bater a cabeça na parede por não entender conceitos fundamentais.

Estou sem tempo, mas vou rapidamente enumerar uns pontos importantes que todos deveriam compreender.

1. Comece pelos conceitos

Um erro comum em quem se interessa por esse assunto é ficar obcecado com números. A coisa é reforçada pelos gerentes de banco que gostam de listar um monte de dados (poupança rende x%, CDB rende y%).

Nada disso importa muito se você não entender os conceitos básicos (aliás: muitos desses conselheiros não os entendem). Nós precisamos de modelos para compreender o mundo. Esses modelos são construídos a partir de conceitos básicos, como “renda”, “investimento” e “risco”. Comece por aí.

2. Entenda a diferença entre renda e patrimônio.

Renda é o fluxo: o dinheiro que entra no seu bolso. Patrimônio é estoque: o dinheiro que já está no seu bolso.

Os dois termos se referem dois tipos de riquezas diferentes. Elas estão relacionados, mas possuem lógicas distintas. É possível ter uma renda alta e patrimônio baixo (um cara pode ter um salário de 20 mil e dívidas milionárias) ou renda baixa e um patrimônio alto (um milhão no banco e estar aposentado).

3. Investimento é outro nome para “administrar patrimônio”

Quem não compreende a distinção anterior comete um erro clássico: o cara ficar nervoso porque está sem dinheiro e começa a ler muito sobre investimento.

Eis porque isso é um erro: investir é pegar o dinheiro que você JÁ POSSUI e colocar em algum lugar. Se você está sem dinheiro, você tem um problema de fluxo, isto é, você precisa PRIMEIRO arranjar uma fonte de renda antes de investir. Investir é administrar o dinheiro que está no seu bolso. Se seu bolso está vazio, você não tem o que investir.

4. Investir é arriscado (prepare-se para perder dinheiro)

A grande maioria das pessoas não tem patrimônio, então elas simplesmente não possuem a possibilidade de investir de verdade. Por isso, elas acabam criando uma série de fantasias sobre dinheiro. Elas começam a imaginar que investir é mais vantajoso do que realmente é.

Eis porque investir é difícil: o futuro é, por definição, incerto. É possível ganhar muito dinheiro em algumas apostas, mas é possível também PERDER dinheiro em outras.

O assalariado não entende isso porque, na pior das hipóteses (ser demitido), ele fica com 0 reais ao fim do mês. O investidor pode se sair pior do que 0: ele pode ficar com um retorno NEGATIVO ao fim do mês. Ou seja, ele pode começar com 100k, passar para 80k e até mesmo acabar com zero, jogando que passou anos juntando no lixo.

5. Investir é menos rentável do que você imagina

Isso é óbvio para quem é “financeiramente alfabetizado”, mas a grande maioria da população não entende esse ponto. A maioria das pessoas acha tão difícil juntar qualquer quantidade de dinheiro que imagina que terá retornos altíssimos assim que fizer o primeiro investimento.

Combinado com uma falta de formação matemática, isso gera a propensão dos brasileiros a caírem em esquemas de pirâmides. O sujeito junta 5 mil com tanta dificuldade que espera dobrar o dinheiro em poucos meses. Dica: se aparecer alguém com uma proposta boa demais, ou é fraude ou é alguém iludido. Nos dois casos, você vai perder tudo que poupou.

6. Apesar de estar sempre oscilando, o mercado tende ao equilíbrio (ou seja: não existe investimento mágico).

Explicar como o mercado funciona não é fácil (existe uma literatura enorme sobre isso), mas eis um resumo breve e útil: o mercado é um processo constante de descoberta, onde os preços estão sempre procurando se ajustar aos fundamentos.

Isso é outro jeito de dizer que não existe investimento mágico. Se existe uma empresa fantástica, o preço dela vai subir rapidamente ao ponto de que quem comprá-la não terá um retorno tão alto assim.

É possível ganhar dinheiro DURANTE o processo de ajuste, comprando e vendendo enquanto os preços se ajustam, tentando ficar um passo adiante da próxima mudança de preços. Isso é possível, mas é EXTREMAMENTE difícil, pois o mercado é uma espécie de inteligência coletiva, com milhões de operadores criando métodos cada vez mais sofisticados de prever essas oscilações.

Portanto, a probabilidade de você ser um super-gênio que consegue “vencer o mercado” é baixíssima. O preço atual dos ativos (ações, fundos, terrenos) provavelmente é um preço razoavelmente justo, isto é, um preço que te dará um retorno equivalente à média do mercado.

7. Então, como as pessoas ganham dinheiro com investimentos?

Uma resposta válida para a grande maioria dos casos: devagar, muito devagar.

Geralmente (e por definição), as pessoas costumam receber o retorno médio do mercado (menos os impostos e custos administrativos).

Isso significa que seu patrimônio cresce quando a economia vai bem e cai quando a economia vai mal. Quem é rápido e inteligente consegue ir trocando de ativos para conseguir um retorno acima da média, mas…. de novo: é difícil separar o que é genialidade ou sorte.

Bom, então qual é esse retorno médio?

Eis uma boa regra para tornar a coisa mais concreta: historicamente, um investimento que gere 0.5% ao mês acima da inflação já é muito bom. O bom dessa regra é que você pode ter uma boa ideia do seu retorno mensal dividindo o seu patrimônio por 200. Por exemplo: se você vai investir 200 mil, talvez você consiga tirar mil reais por mês com alguma segurança.

Mas isso tudo é muito variável. Se estivermos na véspera da próxima grande crise, talvez todos nós iremos perder uns 30% do patrimônio. Se estivermos na véspera de um novo “boom”, talvez dê para tirar 15% ao ano. Ninguém tem certeza.

Mas eis uma certeza: se alguém está oferecendo algo muito maior do que isso, essa pessoa está maluca ou está tentando te fazer de besta. Não seja besta.

8. “Peraí, 0.5% é muito pouco…”

Sim, é mesmo. Mas não brigue comigo. Brigue com aqueles que te venderam uma expectativa irrealista.

Essa é uma média histórica razoável (acima da inflação). Meu objetivo ao te dar esse número não é discutir minúcias (talvez seja 0.4%, talvez seja 0.75%), mas te dar uma base para que sua mente se concentre nesse conceito: investimentos não são uma fonte de renda confiável.

Se você ganha mais de mil reais, você mesmo é um investimento que vale mais do que 200 mil reais. Pense nisso: provavelmente, seu maior patrimônio é sua própria força de trabalho.

Isso é algo que os consultores financeiros nunca te dizem por dois motivos: (i) eles querem te vender investimentos; (ii) eles se concentram em números, não conceitos. Você vai se sair melhor na vida se aprender com um teórico que não está querendo te vender nada.

9. Hora do exercício

Antes de investir, você precisa ter dois tipos de controle financeiro: um balanço patrimonial (seu estoque) e uma declaração de renda (seu fluxo).

A sua declaração de renda mostra tudo que está entrando no seu bolso (renda) e tudo que está saindo (consumo). Se está entrando mais do que saindo, você está acumulando capital, ou seja, você está criando uma reserva que irá para seu patrimônio.

O seu patrimônio é tudo aquilo que você possui (seus ativos) menos tudo aquilo que você deve aos outros (seus passivos). Essa situação vai mudar todo mês: alguns ativos perderão valor (seu carro ficará mais velho), outros ganharão valor (seu imóvel ficou mais caro).

Cada pessoa tem uma situação totalmente específica. Não existe investimento certo. Existe decisões apropriadas para cada situação específica.

Peraí, que isso merece ser um tópico em si mesmo.

10. Não existe investimento correto ou errado

Esqueça essa história de procurar “bons investimentos”. Isso é geral demais. Você precisa de um plano específico, de algo adequado à SUA situação.

Cada pessoa é diferente e, portanto, precisa de um plano diferente. Todo mundo tem expectativas temporais diferentes, padrões de consumo diferentes, capacidades de rendimento diferentes, objetivos diferentes. Cada uma dessas coisas muda sua estratégia.

Volte ao exercício anterior, faça uma análise de onde você está e imagine onde você quer chegar. Faça um plano com base nisso e refaça o plano anualmente — no mínimo, afinal o mundo vai mudar e você mudará também.

11. Para a maioria das pessoas, renda é mais importante que investimento

Como eu não posso discutir todos os casos, vou apenas citar alguns casos mais comuns. Façam os ajustes para seus casos particulares.

A maioria das pessoas possui um patrimônio pequeno, logo, sua capacidade de ganhar dinheiro com investimentos é muito pequena. Faça aquele exercício e veja quanto dinheiro você gera (sua renda) e quanto dinheiro seu patrimônio gera (seus investimentos). Provavelmente, sua renda é muito mais importante do que seu patrimônio.

Como eu mencionei antes, se você ganha uns mil reais por mês, você mesmo é um ativo de 200 mil reais. Se você conseguir um jeito de aumentar seu valor de mercado e passar a ganhar 5 mil, você se tornará um milionário em certo sentido (isto é: você mesmo vai valer um milhão). Eu chutaria que para mais de 95% das pessoas que estão lendo isso, o seu melhor investimento é se concentrar na sua própria empregabilidade. O melhor conselho para esses 95% é: proteja seu emprego, pense em como aumentar seu salário e não pense muito em investimentos.

Digamos que esse cara do salário de mil reais tem 20 mil para investir. Ele pode esperar uns 100 reais por mês de retorno seguro ou passar horas na bolsa e, talvez, empurrar esse retorno para 200 ou 300 reais por mês (ou perder tudo).

Ou seja, se você tem pouco dinheiro para investir… simplesmente não vale a pena otimizar demais seus investimentos. Cada hora pensando em investimentos é uma hora a menos melhorando sua carreira. Você está tirando os olhos da galinha dos ovos de ouro (seu salário) e se concentrando em algo secundário.

Obviamente, isso muda totalmente se você for um milionário ou se já tiver pouco tempo de empregabilidade adiante (digamos: você tem 68 anos e um patrimônio de 2 milhões). Se você está longe disso, você provavelmente não precisa muito se preocupar com investimentos.

12. A maioria das pessoas deveria poupar mais

De novo: estou generalizando. Mas acho que esse é um ponto erro comum no Brasil: as pessoas subvalorizam a poupança.

Vejam que estou falando do ATO de poupar e não exatamente da “conta-poupança”. O ato de poupar significa GUARDAR dinheiro, ou seja, ter FLUXO de renda positivo. Onde colocar esse fluxo (poupança, tesouro-direito, embaixo do colchão) é outra coisa.

Poupar é difícil, porque significa adiar a satisfação. É ter o dinheiro para fazer a viagem, ir para o restaurante, comprar o eletrônico e, mesmo assim, guardá-lo. Além disso, a crise financeira deixou muita gente desempregada e, portanto incapaz de poupar (uma verdadeira tragédia nacional causada pelos criminosos de Brasília, mas isso é outra história).

Porém, apesar da dificuldade, poupar é o principal meio de enriquecimento para a grande maioria das pessoas. A poupança é o único jeito de começar a CRIAR um patrimônio para quem não começou herdando uma fortuna. Se você ganha 20 mil reais por mês e gasta 20 mil, nunca conseguirá juntar dinheiro para investir.

Tem dois jeitos de poupar: ganhar mais ou gastar menos. Os dois são difíceis, mas essa diferença é o excesso que irá turbinar seu patrimônio. Para os não-milionários, pensar no que dá para fazer dos dois lados é mais importante do que pensar onde investir.

Vamos voltar ao exemplo anterior: o patrimônio de alguém que tem 20 mil investido vai crescer uns 100 reais por mês. Para crescer 200 reais por mês, essa pessoa teria que encontrar retornos DUAS VEZES maiores que o mercado (o que é algo dificílimo e de altíssimo risco). Obviamente, é bem mais fácil descobrir como ganhar 100 reais a mais com bicos ou aumentos do que ser duas vezes mais eficiente que o mercado financeiro.

Portanto, isso nos dá uma segunda regra básica: além de se concentrar na sua fonte de renda, procure métodos de cortar gastos. Essa “sobra” no fluxo é muito mais importante do que discutir estratégias de investimento.

(De novo, isso depende da sua situação pessoal. A coisa começa a mudar quando o retorno dos seus investimentos fica maior do que a sua capacidade de poupança. Se você tiver duas planilhas — para o seu fluxo e seu estoque — será fácil identificar esse momento.)

13. Quitar dívidas é o melhor investimento

Uma dívida é um anti-investimento: é um passivo que “come” dinheiro na velocidade da taxa de juros. Logo, quitar dívidas é exatamente a mesma coisa que fazer um investimento garantido. Por isso, especialmente no Brasil, onde os juros são altos, eu só começaria a pensar em investir depois de ter zerado todas as dívidas.

Pode-se abrir uma exceção quando se tem uma dívida de juros baixos (como geralmente ocorre com imóveis). Investir com dívidas é ficar “alavancado”, isto é, juntar passivos e ativos ao mesmo tempo, na esperança que o retorno dos investimentos seja maior do que as perdas que vêm do financiamento. Pode ser uma boa decisão, mas é também um risco adicional que pode ocasionar perdas ainda maiores. É uma estratégia de investimento sofisticada que provavelmente deveria ser menos utilizada.

14. Cuidado com ativos que perdem valor

Muita gente coloca o patrimônio inteiro em ativos que perdem valor com o tempo (como carros). Isso é um tipo de consumo que deveria ser registrado no fluxo de caixa, colocando um valor necessário para substituir essas coisas.

Muita gente acha que está poupando enquanto está apenas fazendo um erro contábil: o dinheiro que parece estar indo para a poupança talvez não seja nem suficiente para cobrir as perdas com depreciação. Na hora de trocar o caro ou a geladeira é que a pessoa descobre que não conseguiu juntar nada para investir.

15. “Por que eu deveria investir mesmo?”

Espero que não estar deixando ninguém desanimado demais. Quero apenas ajudá-los a concentrar sua atenção na ordem certa dos fatores: primeiro renda, depois poupança e só então investimento.

Antes de se desanimar, eis o principal (e único) motivo para investir: você quer criar uma quantidade x de reservas até a data y. Talvez seja para ter um dinheiro ao se aposentar, deixar algo para os filhos ou um legado para alguma instituição. É um bom objetivo, mas veja que “x” e “y” são incertos. Tudo vai depender do futuro e da sua capacidade de adaptação.

16. Um guia minimalista de investimentos

Quando finalmente chegar na hora de investir, faça seu dever de casa: estude ao máximo os ativos que você irá adquirir e observe os riscos, os custos e o retorno esperado de cada tipo de investimento. Lembre-se também do prazo: invista somente dinheiro que você não irá precisar em determinada data, senão você talvez tenha que vender na baixa.

Para a grande maiorias dos casos, índices que acompanham a média do mercado com alguma diversificação é provavelmente o máximo de sofisticação necessária. Mas é aqui que você precisa usar sua própria inteligência. Se alguém tiver um super-investimento, ninguém vai te passá-lo… de graça.

Porém, lembre-se que esses investimentos não são sua fonte de riqueza: é apenas sua reserva. Troque “investir” por “administrar patrimônio”. “Investir” é como guardar comida na geladeira e roupa na gaveta. Sua fonte de riqueza sempre virá do “skin-in-the-game”, isto é, da sua responsabilidade.

17. Porque responsabilidade é o melhor investimento

Um princípio básico ao longo desse artigo é que não dá para “vencer o mercado” adivinhando o preço dos ativos antes do movimento dos mercados. Um efeito colateral de ler muito sobre investimentos é que as pessoas começam a pensar que é só escolher o “investimento certo” e se aposentar. Essa mentalidade é uma verdadeira armadilha. Ela retira as pessoas do fluxo da vida e as levam para um mundo imaginário.

O melhor investimento vem da responsabilidade. Não pense em “bons ativos”, mas em “ativos que eu QUERO administrar”. Comprar um restaurante pode ser uma ótima decisão se você quiser ficar todo dia lá dentro, ajeitado os detalhes para maximizar os retornos, ou um péssimo investimento, se você não souber administrá-la e deixá-lo quebrar.

Por isso, quando você tiver uma certa quantidade de reservas, você provavelmente fará bem em investir em algo próximo da sua área de atuação profissional. Depois de passar alguns anos ficando realmente bom em algo, você terá o conhecimento específico do setor para identificar ativos subvalorizados e, principalmente, para administrá-los bem depois de comprá-los.

Por outro lado, também é possível que esse conhecimento lhe alerte que essa área está estagnada e suas reservas servirão para você fazer uma transição (é aqui que entra o principal complemento da responsabilidade: a inteligência).

Essa é a segunda principal lição desse artigo: responsabilidade e inteligência são os seus principais ativos. Use-os para identificar oportunidades na sua área e para perceber a hora de usar suas reservas para cair fora.

18. A principal lição: dinheiro é só um meio; você precisa de um fim

Deixei o mais importante por último: o principal erro dos financista é pensar demais em dinheiro. Dinheiro é muito útil porque é o meio universal: dá para trocá-lo por outras coisas. Porém, por isso mesmo, ele também é um negócio meio estranho: não adianta nada ter dinheiro se não for para trocá-lo por outras coisas. Ou seja, ele é bom justamente porque a gente espera se livrar dele.

O Tio Patinhas é esquisito porque ele é um personagem apenas com meios e sem fins: ele acumula dinheiro, mas não quer fazer nada com ele. Ter uma piscina de moedas de ouro é a definição do absurdo. Pensar apenas em investimos é fazer exatamente a mesma coisa.

Por isso, em vez de pensar em dinheiro, é melhor pensar no que você vai fazer com o dinheiro: qual é seu plano para a sua vida? O que lhe dá sentido?

A busca por sentido passa também pela responsabilidade, isto é, por parar de pensar em planos super-abstratos (ter x reais na conta, se aposentar com y anos) e olhar ao seu redor: qual a sua situação específica e o que você quer realizar de concreto?

Essa é o único modo de ter um um padrão estável para organizar sua vida financeira. Dinheiro, por definição, é um negócio sem fim — ter um milhão só vai te fazer pensar ter 10 milhões, e assim por diante. Porém, se você tiver objetivos concretos, se estiver dentro do fluxo da vida, então você poderá ajustar suas decisões de poupança e consumo ao seu projeto pessoal — que, no fim das contas, importa muito mais do que um número na sua conta corrente.